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商业房产的回报率在全球都是比住宅高的。这是常态,一般会有5-10%的回报率属于正常。新买的时候,租金可能不会有10%,持有几年之后都会有这种收益率。

我有一个写字楼,十年后,租金回报率就稳定在我买入价格的18%左右。当然那时买的早,价格还便宜。但是就现在买也很容易超过5%。420万的商业房,正常的回报至少应该在20万以上,15万明显偏低了。再说250平米的两层门面房,均价要1.68万。这在二线城市也属于偏高了。商业房产的年限比较少,只有50年,这是一个,另一个商业房产转手费用比住宅高,还有商业房产按揭要求也比住宅高,要求自有资金不少于50%,按揭利息也比一般的住宅高一些。也就是说,首付的50%210万,实际上我们就可以得到每年超过10万的收益了,这15万的租金,似乎够不了资金和按揭利息成本。

另外一楼二楼的这种结构,本身就是对开发商利益最大化的商业户型,要是能做餐饮还好些。租金总能上来。要是不能做餐饮,商业门店二楼经营效益差 ,会影响整体租金。

作者的建议是不买为好。

先说答案,不值得买。


一、从宏观层面来分析


财智成功曾经说过,自2018年起,房产将失去投资价值。就在2019年1月11日,李嘉诚在长江实业集团晚宴时对房价做出警示:“买了自己住没问题,但是买来炒千万不要,因为波动很大。”


香港房价很高,当然收入也比较高,但是从租金房价比来看,国内城市有过之而无不及。可以说香港房价未来要经历的波动,内地房价同样有可能出现。


这是从宏观层面做出的判断,毕竟世界上不存在只涨不跌的商品,如今的房价完全可以看成一只股票,用炒股的观点去看待,就可以得出更直观的结论。


今天420万元的商铺,有没有可能会降到300万元呢?如果降了,这个损失你能承受吗?


二、我们再从投资回报的角度来做进一步的分析


420万元,选择三年期大额存单利,可以轻松达到4.18%的年利率,还可以按月付息,这样一年能有175560元利息,比租金要高出2.56万元。


单纯看租金回报率的话,15万元的租金相对于420万元的房价,回报率只有3.57%,显然有点太低了。


商铺投资,租金回报率能达到6%以上才有投资价值,也就是420万元起码要达到25万元左右的租金水平才比较划算。能够达到6%以上租金水平,也要17年才能收回本金。实际上6%在当下是最低标准了,毕竟上涨空间已经不大,不能指望租金大幅上涨了。


真正有投资价值的年回报率应该达到8%以上,也就是12年左右就能收回全部本金,但是这样的商铺基本都被有门路的人买走了。


三、从实体店经营状况来看


网购已经成为趋势,性价比高,选择面更广,对实体店冲击巨大。

智能手机的普及,改变了国民的生活习惯,有事没事抱个手机,或玩游戏,或看视频,或看书看新闻,成为消磨时间的利器。在这种情况下,人们越来越懒,越来越宅,足不出户就可以网购,何必去逛街,实体店的生意自然大受影响。


四、从产能过剩角度来看


新的楼盘在不断推出,都会自带一批商铺,市场是有限的,需求没有明显上涨,线下的生意还在被网上不断分流,大饼越摊越薄,产能过剩已经形成,而且还在加剧,未来生意一定会越来越难。


五、从流动性来看


商铺过户成本非常高,至少在10%以上,也就是说今天你420万元买下的商铺,将来要出售的话,近税费就有可能高达五六十万元,这还是一分钱不加的情况下,找接盘侠的难度是极高的。最大的可能要么是没人买,要么亏本卖,亏损一百万也很正常。


六、从租金上涨的概率来看


现在房价上涨趋势已经越来越慢,已经开始进入有价无市阶段,租金上涨空间有限。未来生意一旦难做,租商铺的人也会减少,或者要求降租,这样租金回报率还会进一步降低。


七、从贷款角度来看


商铺贷款首付要50%,贷款利率也更高,一般7.20%左右,并且只能贷款10年。这样420万元的商铺如果贷款210万元的话,每月还款金额就高达2.46万元,一年就是29.52万元,租金不过刚够一半,还要再掏14.52万元才行。


综上所述,这是完全不值得投资的商铺,风险极大,不要考虑了。

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好的商铺看的是一个租金回报率,一个地段,然后在看看其他软性指标!所以我们第一步就是应该算一下你的这套商铺到底是不是值得购入,满不满足一套合格商铺的标准回报率!

商铺投资的第一要素:租金年回报率

420万的价值,年租金15万,我们先把你的420万当成到手价格来计算,那么一年的回报率为3.6%!是远远没有达到7%合格商铺的标准的!要知道目前的市场上理财收益都有3%-6%,如果连这都跑不赢,商铺投资的价值何在?况且还有风险!所以如果不满足这个回报率7%以上硬性条件,我觉得就是没有投资的必要!


对于你这套商铺的投资建议

我自己有两套商铺,回报率都是在7%以上,所以我建议你不要买!除非你能够做到让开放商的价格降下来,或者考虑将250平米的商铺分割成2-3间,分租出去,然后满足7%以上的回报率在进行考虑投资!

其他的注意事项

如果满足了所谓的投资租金回报率,那么其余的一些条件你也必须了解并且掌握清楚:

1.是否可以重餐饮,因为现在电商冲击非常厉害,实体创业里只有消费体验类和餐饮类还有很大机会的!所以能够重餐饮的铺子往往会保证你的出租率!

2.是不是包租的,还是可以自营的!千万不要买包租,分成的,要买能够自营的,因为包租分成协议里的猫腻太多了!

3.是不是一楼底商,沿街的,要知道商铺地段为王,如果是不是底商沿街,出租率会很低!

4.尽量不要买商城类的商铺,如果一定要买的话,建议买大品牌有实力的,否则容易变成空城!


所以综合来看,因为你这个商铺其实是二手转让商铺,投资的价值相对较低,而且420万还有可能不是到手价格,那么这样一比较的话,不但性价比非常低,未来的投资回报率也很低,收回本金可能需要几十年,完全不值得!

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